房价上涨的原因 未来房价走势预测

　　2016年即将接近尾声，不少人也在预测未来一年房价的走势情况，综合我们2016年整年的情况来看，2017年房价继续上涨的可能性大吗？房价持续上涨的原因又是什么呢？

　　房价上涨缘于土地供给，而非货币

　　对地产行业的分析要从其主要驱动因素的辨析开始。在2014年2月，国内对地产前景普遍极度悲观的时候，笔者曾从需求和供给双方面分析了推动房价上升的长期因素。文章的基本结论是，推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化，房价长期上涨的趋势就无法逆转。今年房价的快速上升已经再次验证了笔者两年多前做出的这一论断。

　　看不到房价攀升背后的长期供需矛盾，而只是把房价上涨归结为货币信贷的增长，是一个影响不小、但同时也是危害巨大的错误判断。的确，房价涨幅与货币信贷增长之间有极高的相关性。如果数据看得足够仔细，可以发现社会融资总量的同比多增与房价同比涨幅之间最为相关。但统计关系不等于因果关系，更不意味货币是因、房价是果。

　　货币代表了可以在全国范围内灵活流动的购买力。如果房价真是因货币而涨，我们应当看到水涨船都高、全国房价呈普涨之局面。但拉长时间来看，从2011年1月至今，我国M2存量累计增长了106%。而同期一线城市新房房价累计上涨69%、二线城市累计上涨21%、三线则只有可怜的累计4%。如果货币推升了房价，没有理由只是主要在一线城市表现其威力。有人可能认为这是因为一线城市地产具有更多投资或投机的属性，所以货币会向一线城市的地产市场集中。但这一逻辑本身就说明在货币之前，有别的因素在引导房价上涨。货币流向一线城市是其他原因带来的结果。

　　事实上，一线大城市因积聚效应，自然地会形成强大向心力。而在我国，诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中，更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说，一线城市房价中包含着不小“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应，一线城市房价焉有不高之理。

　　既然货币并非房价长期上涨的主因，就不难理解为何过去十年我国数轮的货币紧缩都无法改变地产价格的上涨趋势。货币政策的紧缩确实可以在短期内起到抑制地产需求、控制房价的作用，但那仅仅是对需求的短期抑制，而非真正消灭。而货币紧缩同时还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。

　　一线城市土地价格快速上涨、土地“地王”化，这也在促使一线城市房价创历史新高。2012年以来，一线城市住宅楼面地价年均增长59%，全国80%地王诞生在一线城市；今年，全国土地市场非常低迷。前三季度房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%；300个城市土地成交10.2亿平方米，同比下降了30.1%。但开发商疯抢一线城市土地贯穿年头年尾。1至9月，一线城市住宅用地楼面价每平方米近9000元，这是二线城市的5至6倍，溢价率达到了21%。

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　　开发商“抢食”一线城市土地，事实上是过去几年货币宽松、地方政府高度依赖房地产的结果。过去10年，M2年均增长17.5%。今年9月的金融数据显示，银行信贷对楼市支持全面上升，开发商各项资金来源中，按揭贷款增速最高；同时，今年以来，债市全面“开闸”。截至10月，全国公司债发行4267亿，比去年同期翻了4倍，其中房地产企业发债占比60%，发行利率5%左右，龙头开发商发债利率甚至降至3至4%，比2011年至2014年平均降低了2个百分点。同时，过去地方政府高度依赖楼市形成隐性担保，各路资金纷纷进入楼市，甚至不惜“面粉贵过面包”来抢地。

　　与此同时，今年1至9月，一线城市商品住宅成交同比增长51%，待售库存已降到了7-8个月，开发商在这些城市已进入“补库存”阶段。对开发商而言，在利率很低、资金面宽松的情况下，没有什么比抢夺升值前景好的不动产更好的选择了。目前，借助于宽松的货币政策，开发商抢夺土地的战场已烧到了全部二线城市。三季度，二线城市土地出让价格涨幅甚至接近一线城市。

　　一线城市房价暴涨，特别是“豪宅化”倾向，也是财富阶层资产管理需求高涨的结果。一线城市中产阶层占比在40%以上，京、沪、苏、浙、鲁、海等六省市的高净值家庭数均超过10万户，占全国高净值家庭的一半，资产管理需求不断上升。去年7月以来，资本市场异军突起，市场一片楼市下行论，从砖头化到证券化一度成为资产管理的新趋势。但7月以来的资本市场巨震，股价单边上涨告终。在政府持续扶持后，楼开始回暖，财富管理又开始倾向于楼市。我国经济转型、财税改革是个渐进的过程，城镇化仍旧在加速，一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会改变。在中期内，土地财政和楼市拉动固定资产投资也不会改变，而房地产托底经济的“稳增长”功能也将继续保持，一线城市房价仍然会被看好。

　　最新统计数据显示，8月份，全国房地产销售面积累计同比增长25.5%，销售金额累计同比增长39.8%，新开工面积累计同比增长12.2%。通过这组数据可以看出，虽然今年以来众多城市开始对高温不降的楼市开始调控，并出台了各类楼市新政，但是限购、限贷、土地市场管理等这些楼市新政并未对楼市造成太大的影响，该涨的还是涨，根据发布的8月份百城房价数据显示，全国百城房价已经连续第16个月上涨了。

　　在房价上涨的同时，各地的楼市调控也并没有停止，最新的消息是郑州出台了房地产市场新政。9月14日晚，郑州市政府办公厅公布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》。《通知》共九条，包括扩大居住用地供应规模、提高土地出让竞买保证金缴纳比例等房地产调控措施。对此，有业内人士分析，郑州此次的新政是在限制“地王”，其他内容多少有点“不疼不痒”，从某种意义上说是个“土地政策”，与个人购买者关系不是很大。也就是说，他们并不看好新颁布的楼市新政，继续对房价持上涨预期。

　　如果一线城市，明年的收入状况仍然没有改观，存款继续下降甚至负增长并维持的话，不排除出现08年那样的房价下跌的情况。本来预计的3-5年的房地产筑顶阶段，可能会在明年提前来临。所以，现在还在买房的你，十有八九就是最后一棒。