北京四合院价格 北京四合院选购攻略

　　北京四合院的现状是什么样的呢？现在北京四合院的价格情况是什么样的呢？北京四合院在选购中有什么是需要注意的呢？一起来具体的看看吧~

　　四合院的现状

　　四合院现在正以空前高价进行交易，交易价格多在一千万元至数千万元人民币之间，其中还有豪宅，可以说呈现泡沫化。由于四合院对游客具有吸引力，在被保护地区，四合院常常被改装为宾馆和餐厅，这已成为一种热潮。北京的四合院之所以有名，还在于它的构成有独特之处，在中国传统住宅建筑中具有典型性和代表性。中国住宅建筑大部分是内院式住宅，南方地区的住宅院落很小，四周房屋连成一体，称作“一颗印”。这种住宅适合于南方的气候条件，通风采光均理想。北京的四合院，院落宽绰疏朗，四面房屋各自独立，彼此之间有走廊连接，起居十分方便,在院中赏心悦目，十分适合活动。

　　北京四合院价格

　　后海亥4号院

　　身价1.1亿元

　　北京的四合院见多了，但二环内造价上亿的顶级四合院你知道是什么样的吗？后海附近一处四合院以1.1亿元天价完成了交易，而翻新院子总造价将是原售价的数倍。一座前所未有的豪宅将呈现在后海湖畔。

　　院子位于后海北沿的鸦儿胡同。院南面紧邻环湖路，大门正对后海，东侧为胡同口，西侧紧贴“中华宗教文化交流协会”。附近居民说，该处院落所在地是区域景致最好的地段。记者花十多分钟在四合院周边漫步一圈，醇亲王府、国家宗教事务局和宋庆龄故居一一得见。

　　该院落保护措施严密，谢绝外人入内。据知情人士透露，亥4号院采取中西结合的方式规划整体建筑，保留原来中式四合院建筑形式及风格，同时在使用功能上结合主人的生活需求规划了院落内各部的使用功能，还将建面积不小的地下室以及游泳池，这是后海、什刹海一带新翻建的四合院中惟一有此配置的院子。

　　据北京市房地产交易管理网显示的数据，亥4号院交易面积3028.29平方米，这是二环内单套面积最大的四合院交易，最终的成交均价达36324元/平方米，1.1亿元人民币的天价由此得来。

　　西单四合院

　　本月均：价99414元/㎡，环比上月：↑4.84%，同比去年：↓0.26%， 查看房价走势>>

　　二手房:3套出租房:4套 周边短租房:82套装修案例:5套

　　所在区域:西城西单小区地址:西城西四北三条与小绒线胡同交叉口

　　建筑年代2000-01-01 楼层状况1层停车位车位充足

　　交通状况公交：10路、14路、102路、105路、47路、603路、1路、52路、70路轨道交通：6号线、2号线、4号线

　　北京四合院选购攻略

　　考察篇——特别注意四合院是否属拆迁范围

　　买者要注意的是，因为四合院大多处于旧城区内，四合院的市政配套设施一般比较落后。比如一般没有市政排污管道，没有天然气管道等，购房者如果想在购房后改建相关设施，需要到规划部门审批通过才可以。所以购房者在实地调查时，除了像一般二手房买卖那样对四合院周边的交通、绿化、环境等加以注意外，还需特别留意排污、天然气、电力、通信网络等问题，以确定是否符合自己对生活品质的要求。

　　目前北京规划的40片历史保护区内，内城就有30片，而这30片保护区内的胡同和四合院在没有特殊情况下是不会拆迁的，所以购房者大可放心。如果该四合院不属于历史保护区内，购房者还需到规划局和建委落实相关事宜。

　　决定篇——弄清四合院权属作出购买决定

　　其实，在北京四合院的买卖过程中，了解清楚四合院的权属，是最繁琐和最为复杂的重要环节之一，只有清楚了购买者看中的四合院是否可以出售，才可以作购买的决定。一般来说，四合院的权属应从以下三个途径调查：

　　首先，也是最重要的就是查看产权证以及产权人的身份证明原件。由于历史的原因，目前北京四合院的产权状况非常复杂，许多四合院均为国家机关或者事业单位所有，长期租给他人使用，或者为众多产权人共同所有，所以，事先必须查询并且核实该四合院的真正产权人是谁，其是否有权转让该四合院，是否存在共有人和承租人，是否所有共有人均同意转让该四合院等。

　　其次，应与原产权人一起向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期等。在调查过程中，还应注意到四合院的转让限制。还需要核实该四合院是否存在被查封、权属不清等情形。

　　此外，查看该四合院是否存在其他债权债务的纠纷(包括抵押)，如果四合院已经被设定抵押，应要求原产权人提供相关的合同以及合同履行状况的证明材料等，并且要求出售者限期解除抵押，同时在付款安排上考虑到解除抵押的时间，以防范风险。在调查期间，也许因为时间或者其他原因不能全面地调查清楚。不过，谨慎起见，在正式谈判并签署买卖合同之前，一定要查验四合院的产权证以及产权人的身份证明原件。

　　签约篇——买一处四合院要交多少税费

　　在进行上述实地考察和权属调查的基础上，买卖双方应就买卖合同的具体事宜进行协商，四合院买卖合同的一般条款与二手房买卖没有多大区别，由于四合院的特殊性，购房者一般在购买四合院之后都要进行翻修，因此在交房时间、房屋质量等问题上不会像商品房买卖那样严格。因此“我爱我家”的专家在有关合同签署问题上给记者做出了以下答复。

　　1.关于出售方的承诺。由于四合院的历史遗留问题比较多而且权属状况非常复杂，因此在事先调查中并不能发现所有的风险和问题，许多问题仅仅只能依据出售方的承诺或保证，所以，在买卖合同中应明确约定出售方的责任和承诺。另外，如果经双方协商后一直认为由出售方进行过户前的测绘和评估、过户后翻建的规划报批手续等也应在买卖合同中明确约定出来。除此之外，“我爱我家”还指出，在合同中还应明确约定违约的经济补偿和救助措施。

　　2.关于购房款的支付。由于四合院的特殊性，在购买四合院时只能一次性交清所有款项，不能贷款，因此为了平衡买卖双方的利益和风险，在付款安排上，建议在双方签署买卖合同的时候支付一部分定金，办理过户手续的时候支付部分购房款，其余大部分房款应在缴纳契税后取得新产权证时支付。

　　3.关于土地出让金及其他费用。依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。另一方面，在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。各主要税费如下：

　　1)印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳；

　　2)契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140(含)平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在税款方面不享受优惠政策。

　　3)测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。

　　4)评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。

　　过户篇——四合院过户需要经过几个步骤

　　记者在采访中获悉，四合院买卖的手续以及涉及的税费是相当复杂和繁琐的，在北京不同的区县，办理产权过户的手续以及要求可能会有所不同，因此为了防止因准备资料不齐而延误办理过户的时间，“我爱我家”的资深专家建议买卖双方事先到相关房屋管理部门确认需要提供的资料。据记者了解，主要有三个方面的事情需要购买者注意：

　　1.过户申请之前的相关手续。

       首先需要办理四合院面积的测绘并取得测绘报告，鉴于四合院的情况特殊，目前北京市房管局仍要求提供过户房产的测绘报告。其次，如果购房人是境外公司和个人(包括港澳台人士，以及外商投资企业)，还需要事先取得北京市建设项目涉外安全审查办公室关于该转让行为的涉外安全审批文件。而且要特别说明的是如果出让的四合院距离党政军重要机关500米以内，将很难获得涉外安全审批。此外，还需要由国家权威并且认可的专业评估机构就转让房产的毛地价和楼面地价出具相应的评估报告。

　　2.过户申请。

       在准备好上述材料之后，双方应及时带上买卖合同和有关资料一起到该四合院所在区县的房屋管理部门办理过户申请并提交相关资料。“我爱我家”的专家告诉记者，如果购房者是港澳公司并委托大陆的公司或个人办理过户申请的话，还需将上述资料提供给司法部指定的香港律师办理公证手续，另外，虽然香港公司行为以法人签字为准，但目前北京许多区县的房屋管理部门还要求在相关文件上加盖购房者单位公章。

　　3.领取新的产权证。

       办理过户申请并提交完整的资料之后，房屋管理部门即对此进行审查，审查通过后通知买受人缴纳契税；同时参照专业评估机构出具的评估报告组织专家对土地出让金的标准进行评估论证并通知买卖双方缴纳土地出让金。购房者在交纳上文所述税费之后，就可以取得产权人为自己的产权证。