海外买房攻略

　　现在在海外买房的人很多，不少人可能对海外买房的情况还不是非常的清楚，下面我们就来和您说说在这个过程中要注意的情况吧~

　　海外买房类型

　　第一类，投资型房产

　　这一类在投资者中占有很大的比例。由于国内政策的限制，加上各种管道的宣传，使得投资人能够了解到海外房产投资项目。房产投资属于实物类投资，更容易被接受。

　　第二类，教育型房产

　　教育型房产，就是一般所说的学区房。此类的投资者在近几年有明显增加的趋势，主要是为了子女目前、或者未来接受海外教育的便利性而购买。这其中也包含投资的因素，不论哪个国家，学校周边的房价都相对**，而且涨幅空间也很大。

　　第三类，养老型房产

　　由于投资人对生活质量的不断追求，包括对环境和食品安全的要求，也催生出退休后有个舒适的生活环境的房产投资需求。此类房产对环境、医疗条件和便利度要求都很高，投资者大部分时间会自行居住。

　　第四类，度假型房产

　　此类房产与养老型房产有很多相似之处，对环境要求较高，度假型房产的居住时间较短。投资者在购买时会根据自身的喜好，选择合适的房产，比如靠山、靠海、或者其他配套设施等。

　　第五类，移民型房产

　　此类房产通常与该国的购房移民政策挂钩，满足一定金额和条件的即可获得居留权。此类房产的投资者的最终目的是移民。投资者需要对移民政策有充分的了解，也要对投资的房产做出判断了解。

　　第六类，综合型房产

　　投资者有多项购买需求，此类房产有着复合型的考虑，综合前5种房产的优势，结合个人的实际情况加以考虑。

　　海外买房攻略

　　1、房价中位数

　　房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断价值的改变。一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有**购房者进入该区域。

　　通常情况下，中位价格都是按月的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题。短期的中位价数据可能会令人关注，但是通常会起混淆甚至是误导作用。

　　2、租金回报走势

　　租金回报走势是令人关注的数字。如果租金回报开始下跌，尤其是中位价还保持不变的时候，那么你就需要考虑租户是否会不会再花那么多钱租房。如果租金回报上涨，那么可能该区域房源开始减少，可能是因为更多的业主自主者购入住宅，并且或者租户竞争上升，需要为租房支付更多的钱。查看中位租金图表并搜寻列出的项目，找出为什么数字改变了。

　　如果想要了解租金回报走势，可以通过查询新、报告，或者自己算，而不同的买房方式，有不同的计算方式，现金买房的租金回报率计算方法为：

　　租金回报率=每年房租净收入/购房总价%（房屋买家支付给卖家的金额）

　　每年房租净收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生相关支出

　　贷款购房的租金回报率计算方法为：

　　租金回报率=每年净收入(年租金收入-持有房屋费用及出租衍生相关支出-年固定还款额)/自付额%(购房总价扣除银行贷款的部分)

　　3、外汇汇率

　　海外买房，房价高低固然是首要因素，但两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。

　　查询最新的汇率，最简单的方式就是上网利用百度或者googel查询。如果担心不够准确，可以去当地银行咨询。

　　4、犯罪率

　　查看一下你所选择社区的近期犯罪率，大部分国家的安全性都不错，但是房产所在地的犯罪率仍是你在当地买房关注的重中之重。你可以知道近一段时间这里的犯罪情况，如有多少案件，案件严重与否。大多数的市政府都会将警厅记录或者犯罪率公布到网上。

　　5、房屋空置率

　　住房空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。与租金回报一样，空置率也是需要关注的。空置率的走势对于理解出租需求和新开发项目对于市场影响有很重要的作用。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007－2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

　　6、市场房源量

　　市场房源量不论是否最近有变动，都可以给置业者及时警告，无论是卖方市场还是买方市场。当房源比较少的时候，尤其是以前的房源都已经售出的时候，这就是市场火爆的信号。

　　相反，如果有更多房源上市，那么就是买家有更多的选择信号，业主可能将他们的资产套现。市场房源过高，尤其是当他们变动很大的时候，虽然意味有交易，但是那也是预警。

　　7、房屋待售时间

　　房产在市场上等待出售的时间长度也很重要。这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表，但是也可以让你明白以后你把它卖出所需要的时间。

　　在热门市场，这个数值可能会降低，当宽敞的新小区进入紧俏市场急售的时候也会降低。与此相反，在疲软的、变动比较小的市场，待售时间可能会比较长。

　　8、卖方折扣

　　卖方折扣是指卖方将他们待售物业价格降低的数值，通常有百分数表示。卖方折扣很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。它也表明房价会下跌，同理，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈，市场火爆，需求强劲。海外购房，比如葡萄牙、西班牙、希腊等国，房地产较高峰值虽然下跌不少，但整体价格都是公开透明，如果单独一套房源，业主或中介私下与您承诺超低折扣要格外小心。

　　9、不要买中国区的房子

　　什么叫做中国区的房子？就是华人集中地。40多年前，我老板娘从香港来到英国，当时人生地不熟，就有一群香港人聚在一起，讨论买房子的事情。当时，我老板娘很心动，想要跟他们一起买，这样的话，平时有人互相照应，还能串门打麻将，彼此照顾！结果，我老板反对，没有买在一起。30多年后，当初那批香港人纷纷退休，想要回香港养老，就决定把房子卖掉，结果，房子怎么卖都卖不掉。跟房产经纪人打听，才知道当地的英国人听说这一条街住的都是华人，都不愿意买。后来，几经周折，才把那些房子卖掉，但是价格和其他地区的房子差了好几倍。也就是说，如果当初他们分开买，就能赚一笔钱回香港养老。我老板娘拿这件事告诫我，千万不要贪图一时的便利，就买中国区的房子，会亏本的。

　　10、一定要买保险。

　　在英国买房子，不买保险的话，就等于一个小孩子揣着一把刀到处走，不是捅到别人就是伤害自己。为什么要买保险呢？

　　首先，英国法律规定，如果有人在你房子周围受伤了，这个人因为受伤引发的一系列损失都是由你这个房东赔偿的。比如下雪的时候，有人经过你家门口，不小心滑倒了。不好意思，你得赔偿这个人的精神损失和医疗损失；其次，万一遇到天灾人祸，有了保险，就能替你将损失降到最低。