二手房营改增怎么收税

　　营改增是税收项目上的一种正常，目的是为了减轻纳税人的压力，下面我们就来具体的和您说说二手房营改增怎么收税的情况吧~

　　什么是营改增？

　　营改增是由原来在生产流通的收入环节征收营业税，改为对收入的增值部分征收增值税，纳税人一般会减小税基，从而减轻税负。

　　二手房营改增怎么收税

　　各方关注的二手房交易营改增细则正式出台。财政部、国家税务总局昨日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　根据同时发布的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，对销售不动产，明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　与该通知一同发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则明确，在二手房交易中将推行差异化执行政策：

　　对北上广深四个一线城市之外的城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。2年的免征时限与目前执行的营业税免征标准一致，且在增值税方面也未对“普通住宅”和“非普通住宅”作为区分，采用同一征收标准。

　　对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

　　二手房营改增好吗

　　营业税改增值税从整体上来看，会增加房地产企业的税收负担。此前房地产企业一直叫苦说自己成本高，不排除企业又一次会将这次增加的成本转移到终端消费者身上。但另一方面，本来房地产市场就面里面临“去库存化”的难题，如果价格再次上升的话，那么会阻碍这一进程的推进。因此如何妥善消化“营改增”带来的合规等一系列内部成本，对房地产企业，尤其是管理能力不足的中小型房地产企业来说是一大考验。而对终端消费者来说，在经过企业的内部消化后，在“营改增”后受到的影响则较为间接，而且幅度有限。

　　在“北上广深”几个一线城市，虽然受到的去库存压力较小，但二手房市场更为活跃。在个人二手房交易中，“营改增”更多涉及到计征的变化。一般来说，二手房交易中税率保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于二手房交易在买卖双方协定的成交价格中都已经包括税费负担的内容，因此无论从增值税，还是从契税和个税来看，个人二手房交易“营改增”后，实际的税负基本保持稳定，对个人的负担也不会有太大变化。

　　总的来说，“营改增”打通了增值税抵扣链条，消除了对企业的重复征税，优化了税制结构，为房地产市场发展创造了更好的税制环境，也是房地产税收体系改革的重要一步。从宏观形势看，和过去有所差别的是，近年来土地财政给政府贡献的财政收入在不断收紧，因此政府寻找新的财政收入来源势在必行，房地产税收体系改革也会因此不断向前推进。