2017年地产行业发展预测

　　2017年地产行业发展的情况将会是什么样的呢？很多人在2016年没有能买到房子，就将注意力放到了2017年，一起来看看2017年地产行业的情况吧~

　　政策对房地产行业的影响及2017年房地产政策走向

　　政策大体以三年为一个小周期，2016年3月起中国房地产政策又进入了收紧的阶段。2016年中期，房价上涨的压力越来越大。到了2016年10月份，绝大多数一二线城市都已经出台了地产调控政策。这些政策主要以限贷、限购、增加土地供给和规范市场秩序为主线。

　　和历史相比，政策高度差异化，基本没有任何全国性的措施。2016年3月起，各地开始出台一些限制市场需求/增加供给的政策。但是，我们没有见到全国基准利率的上行，没有见到全国范围最低首付比例要求的提升，没有全国范围内交易税率的调控。这说明了当前市场冰火两重天，不具备在全国范围内收紧调控政策的条件。

　　传统的限购/限贷等政策，从内容上看并不十分严厉。在除了深圳、南京、苏州以外的绝大多数城市并没有大幅度提高首付的门槛；北京和上海在9月都没有对限购加码。但规范市场秩序方面的政策十分严厉。开发企业的违规宣传被严令禁止，预售证的申领十分严格，房地产中介的一些无证房源被大量下架。这一方面说明了房地产市场的秩序的确亟待整顿，但另一方面也说明政策保持了相当大的灵活度。整顿市场秩序的行为随时松紧可控，但限购限贷等政策却不可能动辄调控。

　　由于政策十分严厉，热点城市市场迅速降温。在我们统计的11个城市中，10月至今住房成交量较9月环比下降15%多。分单个城市看，调控政策力度大的城市销售量的下降比较明显，没有出台政策的城市，比如常熟、青岛、大连、扬州、南昌等城市，房地产销售暂时还好。但我们相信，随着深圳、南京、苏州等地市场明显降温，其他一些二三线城市的市场也会逐渐告别过热的局面。

　　2017年的市场将是不破不立

　　我们认为，国庆调控政策执行力度为10年来罕见，需要看到房价、地产投资增速双降才有政策转向之可能。受高基数+政策打压双重影响，大户型改善、投资性需求将被挤出市场，预判一二线城市成交量在4Q16及1H17分别出现约20%及40%的同比下滑。

　　但基于开发商短期资金状况良好、推盘积极性低，库存去化周期历史低位及信贷依然宽松三点理由，热点城市房价在4季度仅会松动，下跌需待17年2季度新增供应放量，库存去化周期重回12个月以上。

　　但销售放缓、利润率承压

　　主流房企平均净负债率降至80%以下，为2014年以来最好水平；而且我们的资金压力测试也显示，房企如果不在1H17激进拿地，则资金面无忧。冷静期的市场，龙头房企也将进入整固期，预期2017年重点公司销售额与2016年持平。但主流房企的地价/销售均价指标在过去5年呈稳定上升趋势，“面粉”价格涨速快于“面包”，意味着房企未来两年毛利率难有明显改善。