什么是楼面地价 楼面地价计算方法

　　2012年底，各地地王频出，其中，以北京为例，部分地王的楼面地价已经达到了2.5万/平以上。2.5万/平的楼面地价怎么算的？这些尚未出生就被标上“穷人勿入”的土地，让不少人对如何计算楼面地价产生了兴趣。

　　什么是楼面地价

　　楼面地价又叫做基准地价，依据商业、居住、工业等不同用途其价格也不一样。简答说来，就是单位建筑面积分摊的土地价格。也有人称，楼面地价怎么算先于建造成本、开发利润、相关税费等计算，成为开发商自拿地以来首先要计算的项目。

　　楼面地价计算方法

　　业内人士称，计算楼面地价时有简单的计算公式，楼面地价怎么算，只要将数字套进公式即可。

　　该计算公式为：楼面地价=土地单价÷规划容积率(其中，容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积)=土地总价÷规划建筑面积(规划建筑面积=土地面积×容积率)。

　　以某地拍卖一块13145平米的地块为例，该地块被某公司以4.63亿元拍得，规划容积率为3.2左右。那么，楼面地价怎么算?套用公式可得，该地块的楼面地价约为11007元/平米。

　　当然，根据实际情况，套用哪个公式，如何计算楼面地价，得出的结果都是一样的。

　　楼面地价与房价的关系

　　地价推动了房价上涨？

　　“地价与房价之争”由来已久，尤其是在房价大幅上涨时期，争议尤为剧烈。

　　三角洲房产策划机构副总经理颜志军认为，市区大部分项目在取得地块开发权时，地价与周围房价之比一般在50%左右甚至更高，但等到上市后(以平均一年半为参考依据)，占比一般会下降至30%左右，说明市区最近几年房价上涨较快。

　　“比较近6年的平均地价，2008年前3个月的出让地价，比前四年出让的地价都要高。而2007年九山饭店地块的成功出让，标志着我市万元楼面地价的来临，该地块12374元/㎡的楼面价，甚至已经超出了那时许多一线城市的平均房价水平。而2008年前3个月出让的两宗土地的楼面价均在万元以上，可以看出市区土地投放量少，使得开发商拿地竞争比较激烈，在一定程度上助推了地价总体上继续走高，并最终带动房价快速上涨。而到了2009年，这种状况就更为激烈。”颜志军说。

　　说到地价与房价之间的关系，朗兆房产营销机构总经理叶维坚认为，国土资源部的调查数据，只是简单形而上学的结果，并不科学，更没有实际价值。事实上，地价推动房价通过的不是数字关联，而是隐含的作用与反作用。

　　“地价对房价的作用，不能只关注取得地块到上市这个时间段，要看同一时点上，看当时取得地块与周边房价的占比关系，这才能说明问题。事实也证明了，市区每一轮房价的上涨都是由地价推动的。如原南站长运集团地块楼面价近2万元，但投标时，该区域二手房价只有2.8万元左右。现在房价上涨了，就能充分说明问题了。地价推动房价，房价上涨后又反作用推动地价，这就是它们之间的逻辑关系。而同时，多年来土地供应量严重缺乏，土地市场不完全是市场经济，也是原因之一。”叶维坚分析说。