什么是产业地产 产业地产或成地产行业发展趋势

　　新闻中有时会提到的产业地产是什么呢？产业地产有着什么样的特点呢？现在，产业地产的发展情况如何呢？

　　什么是产业地产

　　产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括:城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。从BDA国际企业大道，总部基地，都市型产业园和文化创意产业园的形态来看，已经不具备原先的工业地产的模式，它是一个更广阔的概念集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求，称产业地产更为符合其形态。

　　想做好产业地产容易吗？

　　产业地产由于涉及的领域广、概念多，因此任何一个企业或则个人都可以进入产业地产行业，就像一楼所说的产业地产就是一个筐，什么都可以往里装，装什么就是什么地产类型。但同时也以为着，产业地产的定位和规划的复杂性和庞杂性。本人对于自然科学十分感兴趣，就类似于著名的质能方程，虽然看似简单但是应用好了却不容易，因为它包括的太多。越是简单，越是简单且覆盖面强的东西，约难参透其中的精华，例如《论语》、《易经》等中国传统经典著作，有人尽其一生也未能参透其中精髓。

　　产业地产热度渐起

　　产业地产，这个此前一直不怎么受人关注的领域，随着各路资本的进入，已经变得有些炙手可热起来。

　　国内排在头两把交椅的房企绿地、万科加快拓展产业地产，圈地寻求新的业务增长点，产业地产逐渐成为行业巨头转型抢占的“桥头堡”。

　　近日，一则阿里巴巴购买北京望京绿地中心项目的消息，再一次让业界对绿地的产业地产刮目相看。2014年超越万科成为国内房企“老大”的绿地，提出了2015年2800亿元的新销售目标，与其他大型房企不同，绿地过半业绩来自产业地产。其实从2011年开始，绿地就主攻产业地产，以平台建设的姿态推动其“智慧城镇”战略，现已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口等地累计投建十多个大型产业新城项目，成功升级为“城市运营商”。

　　万科也加大了在产业地产方面的投资力度。今年1月份，万科在广州开发的产业地产项目——万科云城面世，该项目是万科进军广州产业地产的第一个项目。其实，早在一年前，万科就已经开始国内布局产业地产，2014年5月份，万科宣布了在廊坊开发物流地产。更早些时候，万科已在操作的产业地产项目包括青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体、郑州全球高新智慧产业园等。而在去年的10月10日，万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示，消费体验地产和产业地产以及现有的传统住宅业务，将构成下一个十年万科的业务版图。

　　业内人士表示，刚刚过去的一年是产业地产爆发之年，产业地产不仅获得了国内房企大鳄的关注，还得到资本的青睐与投资。中投顾问董事、研究总监郭凡礼表示，除了绿地、万科等传统房企巨头加快“跑马圈地”步伐之外，其他资本纷纷“挤进”这个行业。如基金系包括复兴、黑石、淡马锡、汉富等，同时还有阿里巴巴、京东、小米等互联网企业也开始尝试投资产业地产，而产业地产运营商如光谷联合、大连亿达、宏泰发展等获得资本市场认可，已经上市。

　　产业地产发展情况

　　首先，传统房企开始往产业地产转型。随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。

　　其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。

　　第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。

　　最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张；绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。