小产权房有房产证吗 小产权房可以买卖吗

　　很多业主多小产权房都不是很明白，到底小产权房有房产证吗，并且也不知道如何进行操作?刚开始我也是不懂，但是通过收集一些有经验人士的分享，总结一些小产权房的知识。

　　什么是小产权房

　　什么是小产权房？是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。

　　在小产权房上也分了三类：

　　第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

　　第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

　　第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

　　小产权房有房产证吗

　　小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。

　　1、小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。

　　2、根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中规定，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居” 等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

　　3、小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备过户的权利。如果遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。最后因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续，没有国家出具合法产权证的房产银行的不会放款的。

　　小产权与大产权房有什么区别

　　产权：在产权方面，小产权房只具备部分产权，所谓的部分产权，就是只强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。比如说经济适用房，它就属于小产权房，这种房屋购房者可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，并且售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。所以在收益方面并不是说卖出的钱都是自己的。

　　而大产权房具备全部产权，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。比如商品房。

　　土地出让金：在房屋进行转让时，大产权房即商品房不用再缴土地出让金，小产权房即经济适用房要补缴土地出让金。

　　发证机关：大产权房的发证机关是国家，而小产权房的发证机关是乡镇政府，并且产权证得不到国家的认可。

　　价格：小产权房价格要比大产权房价格低，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这也是很多人愿意冒着风险购买的原因。